Właściciele mieszkań szukają sposobów na bezpieczny wynajem lokalu. Standardowa umowa najmu nie zawsze chroni przed problemami z nierzetelnym lokatorem, zwłaszcza takim, który przestaje regulować czynsz. Dlatego w praktyce dużą popularność zyskały dwie szczególne formy umów: najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny. Rozwiązania te ułatwiają dochodzenie praw właściciela i przyspieszają ewentualną eksmisję.
Czym jest najem okazjonalny
Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy przewidziany w ustawie o ochronie praw lokatorów. Mogą z niego korzystać osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie prywatnie, poza działalnością gospodarczą. Najważniejszą cechą tej formy najmu jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci oświadczenia najemcy sporządzonego u notariusza. Lokator wskazuje w nim lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić w przypadku eksmisji oraz zobowiązuje się do dobrowolnego opuszczenia mieszkania w przypadku nieprzestrzegania ustaleń umowy. Za sprawą umowy najmu okazjonalnego właściciel ma znacznie większe możliwości egzekwowania swoich praw, jeśli najemca przestanie płacić czynsz lub naruszy warunki umowy.
Na czym polega najem instytucjonalny
Najem instytucjonalny działa na podobnej zasadzie jak najem okazjonalny, jednak jest przeznaczony dla przedsiębiorców wynajmujących lokale w ramach działalności gospodarczej. Również w tym przypadku najemca składa notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązuje się do opuszczenia lokalu po rozwiązaniu umowy. Różnica polega na tym, że nie musi wskazywać innego miejsca zamieszkania. W praktyce taka konstrukcja jeszcze bardziej upraszcza ewentualne postępowanie eksmisyjne i ogranicza ryzyko długotrwałych sporów.
Co zrobić, gdy lokator przestaje płacić
Brak płatności czynszu nie oznacza, że właściciel może natychmiast usunąć lokatora z mieszkania. Konieczne jest zachowanie określonej procedury. Najczęściej pierwszym krokiem jest pisemne wezwanie do zapłaty zaległości oraz wyznaczenie dodatkowego terminu na uregulowanie długu. Jeżeli najemca nadal nie płaci, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu. W przypadku najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego dalsza procedura jest prostsza niż przy zwykłym najmie. Właściciel może skierować sprawę do sądu i uzyskać klauzulę wykonalności na oświadczeniu notarialnym. Na tej podstawie komornik przeprowadza eksmisję (sprawdź: prawnik od nieruchomości Warszawa).
Kiedy warto skorzystać z pomocy prawnika
Umowy najmu zawierają wiele szczegółowych wymagań formalnych. Błąd w dokumentach lub brak odpowiednich załączników może sprawić, że zabezpieczenia przestaną działać. Dlatego już na etapie przygotowania umowy często warto skonsultować się ze specjalistą. Doświadczony prawnik od nieruchomości pomaga prawidłowo sporządzić umowę, przygotować oświadczenia notarialne oraz wskazać najlepszy sposób zabezpieczenia interesów właściciela.
Najem okazjonalny i instytucjonalny znacząco zwiększają bezpieczeństwo wynajmującego. Odpowiednio przygotowana umowa pozwala szybciej reagować na problemy z lokatorem i ogranicza ryzyko długotrwałego sporu. W praktyce kluczowe znaczenie ma jednak prawidłowe sporządzenie dokumentów oraz znajomość procedur przewidzianych w przepisach prawa.
